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창업방법/절차 |
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| 음식점전문빌딩 신축 0씨 |
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2002-09-26 22:52:21 |
| 조 회 ::: |
432 |
| 내용 ::: |
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대전 둔산지구에서 살고 있는 O사장은 토지 쓰임새를 잘 이용해서 부동산 투자에 성공한 케이스다.
한약재납품업을 했던 그는 2000년 아는 이의 소개로 토지공사의 땅을 사서 당시 둔산지역에서는 생소한 음식점전문테마빌딩을 짓고 임대사업에나섰다.
투자를 결정할 때 무모하다며 만류하는 사람이 적잖았다. 하지만 결과는 투자수익률 20%에 가까운 대성공이었다.
이후 그는 아예 한약재사업을 접고 부동산사업가로 전업할 정도 부동산투자에 재미를 붙였다.
▽토지의 특성을 분석하라〓O씨가 산 땅은 280평짜리 준주거용지. 준주거용지는 대형 백화점, 숙박, 의료시설 등이 들어설 수 없다는 점만 빼고는 상업용지와 토지 쓰임새가 거의 비슷하다. 또 판매가는 상업용지보다 싸기 때문에 투자 부담이 크지 않아 소액으로 투자하기에 적합했다. 게다가 준주거용지는 대체로 상업지역과 주거지역 사이에 위치해 고객 확보가쉬울 것으로 판단했다.
▽투자비 부담을 최소화하라〓O씨는 토지공사가 시행하는 판매가 할인제도를 십분 활용했다.
당시 토지공사는 일시불 계약자(5개월 이내 토지대금 전액을 납부하는 조건)에게 토지대금을 4% 할인해주고 약정일보다 토지대금을 먼저 낼 때는 연 10%의 선납할인율을 적용했다.
이를 이용하기 위해 O씨는 자기자금 4억원과 토지공사가 알선한 중도금대출을 받아 대금을 일시불로 냈다. 그 결과 토지대금의 6%인 5400만원을 할인받았고 9억원짜리를 8억4600만원에 살 수 있었다.
▽건물 투자는 과감하게〓좋은 집, 유명한 집을 만들어야 임대도 잘되고 임차인의 영업도 잘 된다는 생각에 건물 투자는 아끼지 않았다.
건축 설계에 앞서 전국의 유명하다는 건축물을 직접 찾아다니며 돌아봤다. 건물이 올라갈 때는 매일 출근하다시피 현장을 찾았다. 환기가 잘되고 쾌적한 느낌이 들도록 건물의 층 높이를 건축법에서 정한 높이보다 훨씬 높은 5m로 올렸다. 평당 건축비도 200만원 이상 들였다. 건물이 다 지어지자마자 임대가 끝날 정도로 결과는 대성공이었다.
▽O씨의 투자성적표〓토지비(8억4600만원)와 4층 높이의 건물 건축비(6억1000만원), 제세공과금(5600만원)을 합한 투자비는 모두 15억1200만원.
이 가운데 O씨의 자기자금은 9억원 정도. 나머지 가운데 6억원은 토지공사의 지원을 받아 은행대출로 충당했다.
“그동안 사업 경험이 있어서인지 연 7% 정도의 대출이자(4284만원)는 감당할 수 있겠다고 판단해 선뜻 대출을 받았습니다.”
임대보증금은 2억9000만원이 들어왔고 여기서 이자수입(연리 4% 기준)이 1160만원이 생겼다. 임대료도 월 2800만원씩, 연간 3억3600만원이나 됐다.
중도금 대출에 따른 이자비용 등을 감안해도 연간 순수익은 2억6876만원이고, 투자수익률은 17.8%에 이른다.
O씨는 올해 안에 은행에서 빌린 6억원을 갚을 계획이므로 투자수익률은20% 이상으로 올라갈 전망이다.
게다가 둔산지구의 준주거용지가 거의 다 팔리면서 땅값도 12억원을 호가할 정도로 올라 짭짤한 시세차익도 기대할 수 있다.
▽투자포인트〓음식점전문테마빌딩이므로 주변의 상주인구와 유동인구가 얼마나 되는지를 파악해야 한다. O씨가 투자한 땅은 주변에 정부대전청사, KBS 등이 있어 유동인구가 많고 인근에 공원이 있어 고객 확보가 쉬웠다. 또 대로변에 가까워야 한다. O씨의 땅도 대로에서 20m밖에 떨어지지 않았다.
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