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창업방법/절차 |
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| ‘펜션’ 투자 이렇게 |
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2002-10-19 08:28:27 |
| 조 회 ::: |
484 |
| 내용 ::: |
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주 5일 근무제와 함께 부동산 시장에서 떠오르는 테마 상품이 전원주 택과 펜션이다.
전원주택은 지난 80년대 일차적으로 열풍이 불었지만, 펜션은 우리나 라 시장에서 처음이다. 펜션(Pension)은 ‘연금’이란 뜻이다. 연금 의 의미가 부동산 시장에 적용되면서 ‘노후에 편안하게 생활할 수 있는 새로운 주택의 한 형태’로 자리잡게 된 것이다. 업계에서는 구 체적으로 ‘유럽식 고급 민박’이란 개념으로 표현한다.
프랑스에선 ‘팡시옹’이라 불리고, 미국과 일본에서도 펜션과 비슷 한 형태의 민박은 대중적인 형태로 자리한다.
펜션의 특징 중 하나가 가족 중심으로 경영이 가능하다는 점이다. 주 로 퇴직자나 은퇴자가 전원에 민박을 짓고 있으므로 대부분 부부가 주인이 된다.
전원의 텃밭을 가꾸고, 찾아오는 단골 민박 손님들과도 교류를 갖는 여유로운 생활이 펜션 투자의 특징 중 하나인 것이다. 펜션 창업에는 다른 부동산 상품과는 달리 창업자금이 적게 든다는 점도 특징이다.
서울에서 30평형대 아파트 전세 자금이면 펜션 창업이 가능하다는 것 이 전문가들의 설명이다.
하지만 펜션 창업을 위해 꼭 알아둬야 할 것은 도심의 여관업과는 달 리 비즈니스 마인드를 갖춰야 한다는 점이다. 펜션은 주로 소규모 관 광지 주변이나, 자연이 잘 보전된 산이나 강을 끼고, 자리하는 것이 보통이다.
그러나 단순히 경치가 좋다고 해서 장사가 될 것으로 생각하면 오산 이다. 비슷한 조건에서도 어떻게 운영하느냐, 어떤 테마가 있느냐, 또한 지역적 문화적 특성을 얼마나 잘 이용하느냐 등 펜션 운영자의 경영 마인드에 따라 수입은 천차만별이라는 것.
펜션을 단순한 숙박시설이나 돈벌이 수단으로만 생각한다면 실패할 가능성이 크다. 펜션을 이용하는 고객은 주로 가족단위 손님들이다.
민박의 열악한 환경이나 콘도의 딱딱한 분위기가 싫어서 좀더 자연 속으로 들어가 시골의 넉넉한 인심이나 자연을 체험하고 싶어서 펜션 을 찾는다.
그런 가족단위 고객한테 단순히 방만 안내해 주고 잠자리만 빌려준다 면, 또다시 그 고객이 찾아와 줄까. 아마 고객은 그 집을 나오는 순 간 아무것도 남는 것이 없을 것이다. 아마 고객은 주인 아주머니의 넉넉한 인심이 그립고 아이들과 함께 텃밭에서 직접 기른 무공해 채 소로 툇마루에 둘러앉아 점심도 먹고 방금 삶은 고구마나 옥수수도 주인과 함께 나눠먹으며 그 지역 인심이나 시골이야기를 듣고 싶어할 것이다.
그리고 다음날 아이들의 일기장에 자연을 쓰자고 얘기하고 싶을 것이 다. 전문가들이 펜션을 단순한 숙박시설이 아니라 ‘문화’라고 얘기 하는 것은 이 때문이다.
펜션은 아직 우리나라에 익숙한 주거 패턴은 아니다. 때문에 전문가 들의 조언을 자주 듣는 작업이 필요하다.
사실 펜션은 사업성 분석이나 입지 선정에는 전문가들의 조언을 듣는 것이 좋다. 펜션의 입지는 전원주택과 달리 한정돼 있다. 그리고 어 떤 컨셉으로 어떤 테마를 가지고 운영할 것인지 또, 투자비용은 얼마 나 들어가는지 조언을 받는 것이 좋다.
토지를 구입해 놓고 인허가가 나지 않을 수도 있고, 진입로가 없어서 진입로 토지를 매입해야하는 번거로움이나 지하수가 안나와 멀리서 끌어와야 하는 수고가 생길 수도 있다.
또 자금이 모자랄 경우 금융기관에서 프로젝트 파이낸싱으로 건축비 의 80%까지도 대출을 받을 수도 있다.
많은 펜션의 경우 산기슭이나 강가에 자리하기 때문에 오픈을 하고도 홍보나 마케팅, 고개 예약 등 운영에 대한 어려운 점이 생길 수 있다 .
요즘은 펜션 입지에서부터 고객 예약, 운영에 이르기까지 원스톱으로 서비스를 대행해 주는 컨설팅 업체들이 속속 등장해 별 어려움 없이 펜션 창업을 할 수 있다. 때문에 될 수 있으면 많은 전문가들의 조언 을 듣는 것이 좋다.
하지만 판단은 본인의 몫이다. 대상 부지나 사업상의 흐름을 눈으로 직접 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 그리고 이미 운영 중인 기존 펜션도 찾아가 나름대로 운영 노하우나 준비사항 등을 사전에 철저히 챙기는 것도 펜션 운영을 성공적으로 할 수 있는 밑거름이 된다.
창업 과정을 좀 더 구체적으로 살펴보자. 펜션 창업을 위해서는 우선 토지를 매입해야 하고, 건축은 무엇으로 할 것인지 또는 몇 평을 지 을 것인지를 결정해야 한다. 토지의 경우 비슷한 지역에서도 가격은 천차만별이라서 일률적으로 말하기는 어렵지만 펜션의 입지가 가능한 곳은 대개 평당 40만∼50만원은 호가한다.
그러나 펜션의 입지는 테마가 있어야 하므로 좀 비싸더라도 관광지 주변이나 스포츠 레져 시설이 많은 곳에 접해 있어야 손님을 유치하 기에 쉽다. 토지 규모는 보통 200∼300평 정도가 적당하며, 건축 면 적은 60평을 초과할 경우 허가를 받아야 하므로, 60평 이하로 한다.
이럴 경우 토지 매입비와 인허가비, 건축비, 집기 비품비를 합쳐 2억 5000만∼3억5000만원 가량 들어간다.
건평 50평에 방 5개를 꾸몄을 경우 경기도권은 객실 가동률이 70∼80 % 정도라는 것이 전문가들의 계산이다.
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